главная страница форум полезные ссылки e-mail
недвижимость в Юрмале

Прокат авто в Латвии
Rambler's Top100 Rambler's Top100

    После нескольких лет затишья и запустения Юрмала стала на глазах оживать и меняться - хорошеть, обновляться и резко дорожать. Рост цен на юрмальскую недвижимость стал темой скандалов, светских бесед и катализатором бизнес-активности на узком отрезке вдоль берега Рижского залива. Что, где и почем строится, а главное - сколько будет стоить?
По главным улицам Юрмалы невозможно проехать, чтобы не упереться глазом в стройплощадку за забором. Однако получить централизованно точные сведения о том, сколько же новых многоквартирных объектов существует на сегодня в городе, на какой они стадии готовности, а главное - что еще появится на рынке хотя бы в ближайшее время, не так-то просто. Потенциальному покупателю, который склонен выбирать жилье, вдумчиво изучив все имеющееся предложение, придется исследовать это предложение едва ли не опытным путем.

По данным компании Arco Real Estate, на сегодня в Юрмале можно приобрести квартиры в 19 новых проектах общей «мощностью» в 507 квартир. Однако перечислять их бессмысленно: список этот постоянно пополняется, некоторые проекты еще не успели официально заявить о себе, а кое-кто из застройщиков и вовсе не торопится: к чему спешить с продажами, если завтра будет дороже, чем вчера?

Выше? Выше!

Что ж, в последнее время юрмальская недвижимость не дает повода усомниться в своей ценности, а рост цен на квартиры в новых проектах оправдывает самые смелые прогнозы. Еще в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляла 2-2500 евро, а сегодня покупатели сетуют, что дешевле чем за 3-3500 ничего приличного в городе не сыщешь, хотя на сайтах риэлторских компаний и у самих застройщиков можно встретить и более дружелюбные цифры.

Однако лишних иллюзий питать не стоит - за минувший год верхняя ценовая планка в новых проектах выросла как минимум на 1000 евро. И если прошлым летом эксперты называли цифру в 5000 психологическим порогом и делали осторожные прогнозы, что рынок сможет взять эту высоту, но с большим трудом, то сейчас официально заявленные в новом проекте Edem 6000 евро за квадрат совсем не выглядят непреодолимым барьером, а 4-5000 в новостройках, относящих себя к элитарному классу, стали просто обычным делом.

Больше проектов, больше проекты

Правда, плотность рынка тоже изменилась: если год назад потенциальные обитатели Юрмалы фактически делали выбор между двумя крупнейшими застройщиками - брэндом Dzintara Projekti и компанией Interhaus, то сегодня предложение заметно расширилось. К их услугам сразу два новых проекта на главной улице летней столицы - Йомас, гостей Baltic Beach соблазняет растущая по соседству новостройка, идет активное освоение территорий на речной стороне в Лиелупе, начинается оживление в «дальней» Юрмале - Меллужи, Асари, - сразу несколько объектов наметилось на ул. Капу. Рядные дома, дома-близнецы, квартирные дома разного масштаба... А то ли еще будет!

Видя такой подъем, инвесторы смелеют и начинают мыслить все более масштабно и неформально. Только Edem даст рынку сотню квартир, он заявлен как дом клубного типа. Прямо напротив него, у Дзинтарского виадука, вот-вот начнется строительство нового «чуда света» - проекта «365» от знаменитого архитектурного бюро Силиса, Заберса и Клявы с оригинальнейшей концепцией «дом, который меняется каждый день». Что уж говорить о завершившемся недавно конкурсе на застройку бывшего колхоза «Узвара». Все это сотни и сотни квадратных метров нового жилья, которые должны будут обрести хозяев. Если поначалу у нас на каждом углу кричали, что Юрмалу скупают иностранцы - а точнее, русские, - то сейчас становится очевидным, что большая часть покупателей все-таки живет совсем не за границей, и ее материальные ресурсы не безграничны. Так кто же будут эти новые юрмальчане? Кого получит город на постоянное жительство или на ежегодные летние каникулы?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо понять: что такое сегодня Юрмала - курорт, модное место, здравница (или теперь SPAльница?), резервация для богатых, как порой не слишком приветливо называют действительно дорогой город в народе?

Зачем и почему?

- Ответ на вопрос, как будет развиваться город, - это и ответ на вопрос, каков потенциал юрмальской недвижимости, - считает Михаил Морозов, глава балтийского отделения одной из крупнейших мировых компаний по консалтингу в недвижимости Colliers International. - Если сравнить Юрмалу с аналогичными курортами в Европе, Скандинавии, то уровень цен здесь уже сейчас вполне соответствует мировому. Ликвидность определяется пониманием того, что будет завтра. Если Юрмалу развивать как бальнеологический курорт (что ей исторически свойственно), то это может компенсировать недостатки нежаркого балтийского климата. Надо акцентировать свои сильные стороны.

Хороший пример - Испания. В свое время она была модным местом и за это время успела отлично подтянуть инфраструктуру - гольф-поля, причалы для яхт, рестораны. (Хотя сейчас недвижимость там можно купить даже дешевле, чем в Юрмале.) Таким образом вопрос цен - это второй вопрос, главная задача ответить на вопросы: зачем людям сюда ехать и почему они должны хотеть здесь жить?

Где ответы на вопросы

Впрочем, ответ на эти вопросы вряд ли будет однозначным. Сегодня проблема ценообразования на рынке недвижимости (а в Юрмале, возможно, как нигде в другом месте) зависит не только от объективных, но и от субъективных факторов. Хотите знать, каков прогноз ценовой погоды на завтра, - читайте мнения экспертов, хотя они в один голос заявили, что такие прогнозы - вещь совершенно неблагодарная. «Мы не можем анализировать фактор эмоций, а не учитывать их нельзя!»

И это более чем справедливое замечание. Сколько ни изучай показания термометра, сколько ни высчитывай количество солнечных дней в году, есть еще и такая важная мотивация, как растущее благосостояние местных жителей, которые все равно будут стремиться отдыхать или жить в Юрмале, как очень комфортная для русскоговорящей публики языковая среда, как столь тонкая субстанция, как ностальгия, как исторически сложившиеся образ и имидж города, наконец, как культовость и престижность места, которая складывается из фестивалей, концертов, тусовок, известности и популярности города в кругу «своих».

Хотите знать, может ли Юрмала считаться и быть своего рода брэндом? Читайте наш выпуск «Юрмальского сезона» и попробуйте почувствовать это. Хотите знать, как будет развиваться город? Читайте дальше мнение его властей!

Вы уже хотите купить недвижимость в Юрмале? Что ж, ей есть что вам предложить!

Жан Лаунаг, Arco Real Estate:

- Мы считаем, что в обозримом будущем цены сохранятся на нынешнем уровне, ажиотажного спроса на новые проекты сейчас все-таки нет. Однако надо учитывать то, что при высокой прибыльности юрмальских проектов они довольно быстро окупаются, и дальше инвесторы могут спокойно ждать, когда продастся все остальное, не стремясь стимулировать продажи особенно привлекательными ценами. Мы не склонны к пессимизму, но полагаем, что так быстро, как раньше, цены расти уже не будут. Рынку не хватает действительно эксклюзивных проектов, которые могут стоить очень дорого, и нового жилья эконом-класса по относительно невысоким ценам.

Наталья Щуцка-Ромислава, Realia:

- На мой взгляд, пять тысяч евро - это довольно серьезная цифра, на какое-то время рынок должен на ней зафиксироваться. Должно быть какое-то обоснование для такой стоимости - качество, место, мировые аналоги, в конце концов. Ниша новых проектов довольно долго пустовала, все их ждали, и вот теперь она наконец начала заполняться, однако это уже не те цены, на которые готов средний, назовем его так, покупатель. Но, несмотря на это, интерес к Юрмале не снизился, люди все время звонят и спрашивают, а это значит, что рынок активен и достаточно стабилен.

Елена Эйхенбаум, Latio:

- Это субъективная точка зрения, но мне кажется, что на сегодня цены достигли определенного потолка, и, кажется, расти им уже некуда. Причем удивляют темпы прироста даже не в дорогих новых проектах, а в «обычном» Каугури. Однако рынок сегодня во многом строится на психологии: «Хочу продать не дешевле чем сосед», - а когда отсутствуют логические обоснования, то прогнозировать ценовые изменения трудно. А спрос и какие-то продажи есть всегда, именно это в конечном итоге определяет стоимость квадратных метров.

Елена Королева, Ober Haus:

- Я, наверное, воздержалась бы от упоминания конкретных цифр, однако могу привести и такое мнение: жилье в дорогих новостройках может вырасти в цене и до 10 000 евро/кв. м, если не произойдет никаких катаклизмов в экономике страны или на рынке недвижимости. Сегодня ситуация выглядит достаточно стабильной, а сбудется или нет этот прогноз - увидим через год-другой-третий. Это всего лишь один из сценариев, но ведь 6000 евро у нас уже есть.

Противостояние есть

Проектов, подаваемых в строительное управление, стало ненамного больше. Но больше стало многоквартирных домов, а это совсем другие объемы, нежели частное строительство. Коренным жителям это не очень нравится: новые дома появляются там, где до сих пор была только частная застройка, люди осознают, что в районе все изменяется кардинально, а вместе с этим изменяется и стоимость их имущества. В управу сыплются жалобы, и это противостояние чувствуется постоянно. Городские власти надеются смягчить ситуацию с принятием новых правил застройки и поправок к плану развития города.

Юрмала не Пурвциемс!

Поправки к плану развития вводят более жесткие ограничения на новое строительство в районах частной застройки. Одновременно будет уменьшена и ее плотность. Новая застройка не может вестись теми же темпами без более строгого контроля. Здесь вала быть не должно. Как сказал один из потенциальных застройщиков, который обратился к управу со своим проектом, «он ведь ничем не хуже, чем в Пурвциемсе...». «Так нам ведь и не надо, как в Пурвциемсе!» - возразили ему в управе.

Тем не менее ожидается, что в следующем году рынок новых проектов еще больше расширится, и, к сожалению, констатирует Вита Звейниеце, пока здесь больше идет гонка за квадратными метрами. Экономика побеждает архитектуру. И архитекторы на это идут, выжимая из вверенных им объектов максимум возможного. А ведь для элитарных проектов, на звание которых претендуют многие новостройки, важен комфорт, а не голые квадратные метры жилья. Это проблемы, которые придется решать новым жильцам.

Новые правила: жестче, но логичнее

Поправки к плану развития города предусматривают также, что строительство новых многоквартирных домов в центре города, который обозначен как зона памятников, будет полностью запрещено. Кроме того, будут изменения по плотности застройки. Мы будем исходить из того, как будет выглядеть весь квартал или район, а не в зависимости от потребностей владельца того или иного конкретного участка.

Границу прибрежной дюнной защитной зоны планируется пустить по логичной линии - до первой линии (улицы Юрас, Дзинтару, Булдуру и т. д.), поэтому где-то эта зона даже сократится по сравнению с действующими правилами. По закону объект, расположенный вне защитной зоны, не требует разработки детального планирования, на которое обычно уходит не меньше года.

Революций не ожидается

В целом новые правила будут более жесткими, и это может повлиять на число поступающих на рынок новых проектов. Мы не можем исключить и такого момента, что нынешняя активность связана как раз с тем, что застройщики торопились вскочить в последний вагон и подать свои проекты согласно старым нормам.

Однако ничего революционного мы не ожидаем. Предполагаемые изменения были известны давно, и все могли строить свои планы, уже учитывая их.

Высотная застройка? Почему бы и нет

Возможные зоны высотной застройки мы видим в районе Каугури (до 12 этажей), ближе к Слоке (до 9 этажей), в Дубулты, а также за железной дорогой у излучины реки в Дубулты. Таким образом мы сможем решить жилищные проблемы, стоящие перед городом. Мы ориентируемся на то, что в этих районах высотная застройка планировалась исторически.

Больше внимания подготовке проектов

Сетования застройщиков на то, что в Юрмале долго и тяжело приходится согласовывать новые проекты, отчасти можно объяснить тем, что строительная управа получает плохо подготовленные проекты. Нарушаются важнейшие правила и зачастую по простой причине - из-за небрежной работы архитекторов, которых сами девелоперы должны лучше контролировать. Рынок нового строительства очень активный, и квалифицированных специалистов элементарно не хватает.

Новые проекты: хорошие и разные

Говорить о качестве нового строительства на проектной стадии трудно, хотя о культуре строительства точно надо подумать. На сегодня в Юрмале есть примеры и новостроек высокого уровня, и удачных реконструкций (на ул. Юрас, Булдуру). Больше беспокойства вызывает появление проектов, не органичных для Юрмалы.

Инфраструктура справляется

Большие объемы нового строительства ставят логичный вопрос о соответствии имеющихся возможностей и мощностей инфраструктуры. Пока на этот вопрос можно ответить положительно. Сейчас в Юрмале реализуется большой проект по реконструкции системы водоснабжения и коммуникаций. Кроме того, есть даже обратный эффект - продвигая крупные проекты, инвесторы подтягивают и остальной город. «Латвияс газе», «Латвэнерго» очень активно строят в Юрмале новые сети и ведут реконструкцию существующих.

Предложения по недвижимости в Юрмале >>>

Наши партнеры: